楊建偉 近年來(lái)，在房地產(chǎn)集體低迷、商業(yè)地產(chǎn)整體遇冷的背景下，以服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)為主要目的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開(kāi)始逐漸升溫，剎那間，涉足產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)各路資本的種種活動(dòng)在地產(chǎn)領(lǐng)域掀起巨大的波瀾，而產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)已經(jīng)成為產(chǎn)業(yè)發(fā)展核心要素。

　　從市場(chǎng)大背景 看產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)火熱

　　（1）傳統(tǒng)房企開(kāi)始往產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型。隨著住宅地產(chǎn)領(lǐng)域黃金十年的離去，高庫(kù)存率、低利潤(rùn)率已經(jīng)成為房地產(chǎn)領(lǐng)域的新常態(tài)，新常態(tài)下，房企跨界轉(zhuǎn)型已經(jīng)不是新話題。

　?。?）產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商開(kāi)始大肆布局。華夏 幸福、天安數(shù)碼城、聯(lián)東等產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商已經(jīng)在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域浸淫20年，取得豐碩成果的同時(shí)，也樹(shù)立的行業(yè)標(biāo)桿。近年來(lái)，隨著產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的不斷升溫，多數(shù)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商繼續(xù)發(fā)力，開(kāi)始在全國(guó)范圍內(nèi)大肆布局。

　　（3）制造企業(yè)、電商向產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)延伸。從產(chǎn)業(yè)鏈的角度看，制造企業(yè)、電商處于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的上游，是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的需求方。但現(xiàn)如今，產(chǎn)業(yè)資本開(kāi)始覺(jué)醒，大量企業(yè)開(kāi)始試水產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)上游驅(qū)動(dòng)的現(xiàn)象十分普遍。

　?。?）金融資本開(kāi)始青睞產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。資本的嗅覺(jué)一向敏銳，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)火爆后，自然少不了資本的身影。一方面，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)得到資本市場(chǎng)的充分認(rèn)可，繼華南城、華夏 幸福、卓爾發(fā)展、毅德控股、五洲國(guó)際等產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商登錄資本市場(chǎng)。

　　雖然產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)前景一片大好，但從目前發(fā)展來(lái)看，還是存在不少問(wèn)題，比如項(xiàng)目鋪得太大，導(dǎo)致前期概念和規(guī)劃很好，但中后期項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)的動(dòng)力減弱；項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)和原先規(guī)劃不斷偏離，比如說(shuō)會(huì)通過(guò)銷(xiāo)售部分商鋪來(lái)維持現(xiàn)金流，但往往這樣就導(dǎo)致商鋪零售經(jīng)營(yíng)，導(dǎo)致產(chǎn)業(yè)聚集度不統(tǒng)一，也成為房地產(chǎn)方面簡(jiǎn)單的物業(yè)銷(xiāo)售的模式。另外，不排除有一部借著產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的名義做“圈地”之實(shí)。

　　事實(shí)上很多產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商都已經(jīng)意識(shí)到，只有持有運(yùn)營(yíng)才是實(shí)現(xiàn)基業(yè)長(zhǎng)青的路徑，即便艱難，但已經(jīng)有企業(yè)愿意舍棄一些眼前的利益，進(jìn)行痛苦的轉(zhuǎn)型。

　　產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)能力成第一競(jìng)爭(zhēng)力

　　“產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的真正價(jià)值在于長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)，導(dǎo)入的企業(yè)要符合產(chǎn)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，要帶來(lái)稅收，園區(qū)也要想辦法去通過(guò)全產(chǎn)業(yè)鏈的服務(wù)留住企業(yè)。只有園區(qū)實(shí)現(xiàn)了租客的長(zhǎng)期租賃，它的現(xiàn)金流才是長(zhǎng)期穩(wěn)定的現(xiàn)金流，未來(lái)在資本市場(chǎng)的資本變現(xiàn)能力才強(qiáng)?！碑a(chǎn)城智谷董事長(zhǎng)楊建偉在采訪中指出，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)本身就不是簡(jiǎn)單賣(mài)掉房子，還包括出租部分物業(yè)、服務(wù)園區(qū)企業(yè)、甚至投資部分園區(qū)企業(yè)，企業(yè)和園區(qū)的關(guān)系在入駐之后才真正開(kāi)始而絕非結(jié)束，應(yīng)讓企業(yè)體驗(yàn)到從硬件到軟件的“長(zhǎng)尾化”服務(wù)。

　　產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)多方式運(yùn)營(yíng)

　　“如果說(shuō)做住宅的是小學(xué)生、做商業(yè)地產(chǎn)的是大學(xué)生，做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是研究生的話，做產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)應(yīng)該是博士生了?！睏罱▊フf(shuō)，“專(zhuān)業(yè)化的運(yùn)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)和運(yùn)營(yíng)體系，是園區(qū)吸引投資落戶的重要優(yōu)勢(shì)之一?！蹦钱a(chǎn)業(yè)地產(chǎn)到底應(yīng)該如何運(yùn)營(yíng)呢？

　　第一種運(yùn)營(yíng)方式俗稱(chēng)“傍大腿”，例如碧桂園進(jìn)入了中城新產(chǎn)業(yè)這類(lèi)專(zhuān)業(yè)的產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)，以及和思科這類(lèi)巨型企業(yè)簽訂深度的戰(zhàn)略合作協(xié)議。通過(guò)大型企業(yè)的加持，獲得和政府在土地指標(biāo)和規(guī)模上的談判空間，約定低于市場(chǎng)價(jià)的低價(jià)和稅收返還，通過(guò)和運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)和成就共享機(jī)制來(lái)實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期的運(yùn)營(yíng)。

　　第二種做輕資產(chǎn)持有，開(kāi)發(fā)商不大量的持有物業(yè)，更多的讓基金的方式或者合作的方式介入，留下運(yùn)營(yíng)部分的收益長(zhǎng)期做下去。通過(guò)運(yùn)營(yíng)來(lái)解決物業(yè)的增值，把地的價(jià)值提升了，一方面提升可售物業(yè)的價(jià)值。地塊價(jià)值提升也能夠提升投資者對(duì)項(xiàng)目的信心，將持有物業(yè)通過(guò)資產(chǎn)證券化的方式來(lái)變現(xiàn)。部分產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商，還可以通過(guò)投資參股企業(yè)客戶的業(yè)務(wù)，獲得利潤(rùn)的增長(zhǎng)。

　　產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的核心是產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)與服務(wù)，無(wú)論是政府，還是企業(yè)客戶，需要的不僅是重資產(chǎn)的物理載體，更是運(yùn)營(yíng)，管理，金融，資源，服務(wù)，孵化，引導(dǎo)，平臺(tái)和生態(tài)圈構(gòu)建，這些只有在輕資產(chǎn)的層面才能得到解決，這一點(diǎn)和傳統(tǒng)商 住地產(chǎn)主要面向個(gè)人消費(fèi)者有巨大的差異。重資產(chǎn)是輕資產(chǎn)的載體，輕資產(chǎn)是重資產(chǎn)得以實(shí)現(xiàn)的根本動(dòng)力源，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)正在逐漸步入輕重平衡階段。

　　“產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)面臨企業(yè)市場(chǎng)與政府市場(chǎng)的雙重需求，未來(lái)空間極為廣闊，目前處于快速發(fā)展期”，楊建偉對(duì)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展前景十分看好，伴隨大量企業(yè)的進(jìn)入，泥沙俱下，也出現(xiàn)一些問(wèn)題，但產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的根本驅(qū)動(dòng)力沒(méi)有絲毫動(dòng)搖，最終實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)價(jià)值靠的是運(yùn)營(yíng)，只要牢記這一點(diǎn)，相信產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展之路還將走很遠(yuǎn)。

　　楊建偉先生，系杭州產(chǎn)城智谷投資管理有限公司董事長(zhǎng)，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)十大杰出操盤(pán)手、浙江省中小企業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、浙江省民營(yíng)經(jīng)濟(jì)研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)