[摘要]多位業(yè)內(nèi)專(zhuān)家認(rèn)為，多地限價(jià)的加碼，與房地產(chǎn)市場(chǎng)還是存在投資投機(jī)現(xiàn)象相關(guān)。東莞的新政是穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的導(dǎo)向，預(yù)計(jì)其他城市后續(xù)會(huì)陸續(xù)跟進(jìn)。

日前，北京發(fā)放三張超過(guò)8萬(wàn)單價(jià)的新房 （詳細(xì)信息）預(yù)售證，被一些市場(chǎng)人士理解為限價(jià)政策在放松。然而從廣州、深圳、東莞的動(dòng)作來(lái)看，限價(jià)整體并未放松，針對(duì)普通商品房的限價(jià)還會(huì)更嚴(yán)。

8月11日，繼廣州升級(jí)限價(jià)后，東莞也再次加碼限價(jià)政策。東莞市發(fā)展和改革局聯(lián)合住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、房產(chǎn)管理局發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)新建商品住房銷(xiāo)售價(jià)格備案管理的通知》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“通知”），對(duì)房企申報(bào)房?jī)r(jià)備案的價(jià)格區(qū)間、調(diào)整幅度及間隔時(shí)限等提出了更加嚴(yán)格的要求，同時(shí)適當(dāng)調(diào)整了之前“一刀切”的管理辦法，區(qū)別對(duì)待普通住宅和別墅等不同住房類(lèi)型。

限價(jià)政策作為此輪樓市調(diào)控中重要的管制性政策之一，其作用是嚴(yán)控房?jī)r(jià)上漲，多地甚至明確提出了房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)是要回到去年10月的水平。北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉指出，在房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制建立前，當(dāng)前的限價(jià)限購(gòu)等政策不會(huì)放松。

多位房企高管人士也對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示，北京突破8萬(wàn)“紅線”只是個(gè)案，是限價(jià)政策的微調(diào)，本輪樓市調(diào)控短期內(nèi)不會(huì)取消，甚至有些會(huì)成為長(zhǎng)期性政策。

東莞限價(jià)從嚴(yán)

針對(duì)仍存在的部分樓盤(pán)價(jià)格虛高、個(gè)別開(kāi)發(fā)企業(yè)借勢(shì)大幅漲價(jià)等問(wèn)題，繼3月限價(jià)政策升級(jí)后，東莞對(duì)新建商品住房定價(jià)進(jìn)行了更嚴(yán)格的限制。

《通知》規(guī)定，新盤(pán)首次申報(bào)均價(jià)，由原來(lái)規(guī)定不高于前三個(gè)月同區(qū)域同類(lèi)新房銷(xiāo)售均價(jià)的20%調(diào)整為不高于15%，否則，發(fā)改部門(mén)暫不辦理房?jī)r(jià)備案，住建部門(mén)暫不核發(fā)預(yù)售許可證或辦理現(xiàn)售備案證書(shū)。

“定價(jià)向上的幅度減少了5%，而且參考之前三個(gè)月均價(jià)，基本沒(méi)有什么漲價(jià)空間了。”東莞一本地開(kāi)發(fā)商這樣說(shuō)道。

而對(duì)于同一商品住房項(xiàng)目，分批分次銷(xiāo)售的，后期樓棟首次申報(bào)均價(jià)應(yīng)不高于首批首次的5%，否則也將受處罰。

更為嚴(yán)厲的是，在《通知》之前取得預(yù)售證的樓盤(pán)，若超出此定價(jià)限制，得作出合理解釋?zhuān)駝t也將暫定備案登記。

東莞業(yè)內(nèi)人士告訴記者，這意味著一批之前已經(jīng)獲得預(yù)售證的樓盤(pán)，將可能被打回，調(diào)整后重新申請(qǐng)。

不僅價(jià)格調(diào)整幅度進(jìn)一步受限，《通知》還對(duì)價(jià)格調(diào)整的時(shí)間間隔進(jìn)行了延長(zhǎng)，已備案的項(xiàng)目要調(diào)高備案價(jià)格的，間隔時(shí)限由原規(guī)定的90天延長(zhǎng)至180天，調(diào)低備案價(jià)格的則維持原來(lái)的20天不變。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析，這一條明確了政府嚴(yán)控房?jī)r(jià)上漲的決心，即降價(jià)可以，很快會(huì)被批；但漲價(jià)得等半年，還不一定能獲批。

不過(guò)，政策也進(jìn)行了糾偏，對(duì)之前“一刀切”的限價(jià)方式進(jìn)行了適當(dāng)調(diào)整，開(kāi)始區(qū)別對(duì)待普通住宅和豪宅。

具體而言，東莞將辦理銷(xiāo)售價(jià)格備案的新建商品住房類(lèi)型分為四類(lèi)：小于90（含）平方米、90-144（含）平方米、大于144平方米和低層住宅[地面建筑層數(shù)4層（含）以下]。

其中，低層住宅（一般為別墅）不考慮建筑面積大小，均按低層住宅類(lèi)型銷(xiāo)售均價(jià)為基礎(chǔ)申報(bào)。這意味著，別墅將以其周邊可參照的產(chǎn)品來(lái)定價(jià)，并申請(qǐng)預(yù)售證。

前述東莞開(kāi)發(fā)商預(yù)計(jì)，在具體執(zhí)行過(guò)程中，中小戶型剛需盤(pán)的預(yù)售價(jià)將會(huì)繼續(xù)嚴(yán)控，而源于高價(jià)地的豪宅盤(pán)，可能會(huì)相應(yīng)放寬預(yù)售價(jià)。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，東莞對(duì)剛需樓盤(pán)價(jià)格和預(yù)售會(huì)嚴(yán)格管控，對(duì)于高端樓盤(pán)根據(jù)情況適當(dāng)進(jìn)行調(diào)整和變動(dòng)，有利于引導(dǎo)購(gòu)房需求；適當(dāng)放寬高端樓盤(pán)預(yù)售價(jià)，符合市場(chǎng)本身規(guī)律，并不違背整個(gè)房地產(chǎn)管控的精神。

東莞在《通知》中特別提醒，房企在新政之后拿地開(kāi)發(fā)新項(xiàng)目，地價(jià)將不作為突破備案價(jià)規(guī)定區(qū)間的考慮因素。建議房企應(yīng)充分考慮和評(píng)估商品住房項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的綜合成本（特別是地價(jià)成本）以及調(diào)控政策的影響，理性拿地。

調(diào)控未放松

在東莞對(duì)限價(jià)進(jìn)行分類(lèi)調(diào)整之前，8月8日，北京發(fā)放了三張單價(jià)超過(guò)8萬(wàn)的預(yù)售證。

北京市住建委官方網(wǎng)站顯示，北京金茂府、華潤(rùn)昆侖域和招商中國(guó)璽三個(gè)項(xiàng)目均在8月5日取得預(yù)售證，預(yù)售均價(jià)在9.5萬(wàn)/平方米左右。三個(gè)項(xiàng)目預(yù)售房源分別為94套、200套、146套。

今年以來(lái)，雖然沒(méi)有公開(kāi)聲明，但預(yù)售8萬(wàn)/平方米的“紅線”被北京業(yè)內(nèi)默認(rèn)，今年很多高價(jià)地的項(xiàng)目預(yù)售單價(jià)也被牢牢控制在8萬(wàn)之內(nèi)。

根據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，三個(gè)項(xiàng)目拿地樓面價(jià)分別為北京金茂府5.2萬(wàn)/平方米、昆侖域3.73萬(wàn)/平方米、中國(guó)璽5萬(wàn)/平方米；而此前一些拿地價(jià)格相仿的項(xiàng)目，預(yù)售價(jià)格并未達(dá)到相同水平。如陽(yáng)光城·檀悅項(xiàng)目樓面價(jià)接近4.9萬(wàn)/平方米，但其在8月初得到的住建委批復(fù)均價(jià)為6.6萬(wàn)/平方米。

北京的這三張預(yù)售證和東莞對(duì)普宅和別墅的區(qū)別對(duì)待，是否代表著限價(jià)有放松的趨勢(shì)？

多位業(yè)內(nèi)專(zhuān)家認(rèn)為，對(duì)普通住宅和豪宅的區(qū)別對(duì)待，是分類(lèi)調(diào)控的做法，整體上而言限價(jià)并沒(méi)有放松的跡象。

“對(duì)住宅進(jìn)一步細(xì)分后，針對(duì)性會(huì)更強(qiáng)，有利于限價(jià)政策更好地執(zhí)行?！鄙钲诰C合開(kāi)發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁認(rèn)為，如果要強(qiáng)制性壓下豪宅的價(jià)格，不僅對(duì)整個(gè)市場(chǎng)的發(fā)展不利，壓得太低對(duì)開(kāi)發(fā)商也不公平，所以東莞此次政策的調(diào)整是從原來(lái)的高壓政策往回收一點(diǎn)。

宋丁指出，未來(lái)限價(jià)政策不會(huì)放松，直到市場(chǎng)回歸理性。

在東莞限價(jià)升級(jí)的同時(shí)，不少城市也對(duì)限價(jià)政策持續(xù)加碼。8月2日，廣州多部門(mén)聯(lián)合發(fā)文，對(duì)此前的樓市調(diào)控進(jìn)行升級(jí)，首先被強(qiáng)調(diào)的是限價(jià)從嚴(yán)，同樣對(duì)不接受政府價(jià)格指導(dǎo)的項(xiàng)目，一律不予核發(fā)預(yù)售許可證或不予辦理交易網(wǎng)簽備案。

在風(fēng)向標(biāo)深圳，限價(jià)新政后僅有華僑城新天鵝堡預(yù)售單價(jià)超過(guò)10萬(wàn)元，頂級(jí)豪宅的售價(jià)整體被限制，一位深圳豪宅開(kāi)發(fā)商告訴記者，目前豪宅限價(jià)并未有放松跡象，該公司今年無(wú)房可賣(mài)；老板只能四處去找地，也不局限于做豪宅了。

一些城市則提出了明確的房?jī)r(jià)管控目標(biāo)。6月29日，長(zhǎng)沙市發(fā)文強(qiáng)調(diào)，商品住房項(xiàng)目申請(qǐng)預(yù)售許可證，價(jià)格比照2016年10月份的均價(jià)來(lái)確定；廊坊市、鄭州市也出臺(tái)過(guò)類(lèi)似規(guī)定。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，多地限價(jià)的加碼，與房地產(chǎn)市場(chǎng)還是存在投資投機(jī)現(xiàn)象相關(guān)。東莞的新政是穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的導(dǎo)向，預(yù)計(jì)其他城市后續(xù)會(huì)陸續(xù)跟進(jìn)。

東莞市表示，相關(guān)部門(mén)將繼續(xù)加強(qiáng)監(jiān)測(cè)和研判，根據(jù)市場(chǎng)反饋和實(shí)施效果，進(jìn)一步完善房?jī)r(jià)備案制度。