90后小伙子王偉(化名)大學(xué)畢業(yè)后自主創(chuàng)業(yè)，這幾年發(fā)現(xiàn)短租民宿是一個(gè)不錯(cuò)的市場(chǎng)，頗有商業(yè)敏感度的他提前在上海迪士尼度假區(qū)附近布局了3套短租民宿，經(jīng)營了一段時(shí)間后，王偉收益不錯(cuò)，預(yù)訂火爆。然而近期，王偉卻因“擅自經(jīng)營需公安機(jī)關(guān)許可的行業(yè)”而被當(dāng)?shù)毓矙C(jī)關(guān)拘留10天。

王偉看似是個(gè)案，實(shí)則是如今越來越與人們健康出游相關(guān)的短租民宿行業(yè)的縮影。

這幾年隨著自由行的發(fā)展、家庭游的驟升以及分享經(jīng)濟(jì)的崛起，一批短租民宿業(yè)者開始擴(kuò)張和融資，民宿甚至因?yàn)閮r(jià)格低、回報(bào)期短而直接沖擊了傳統(tǒng)酒店的生意。然而，短租民宿卻也在規(guī)范化運(yùn)作和細(xì)節(jié)法規(guī)上有短板，造成不低的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。

百億市場(chǎng)規(guī)模

這幾年旅游市場(chǎng)不斷升溫，住宿市場(chǎng)也越來越火爆，而與以往不同的是，隨著Airbnb等分享住宿概念的引入，更多中國游客，尤其是家庭客開始關(guān)注短租民宿。

第三方調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，如今游客的交通預(yù)訂周期變短，但住宿產(chǎn)品的預(yù)訂周期變長。同時(shí)，移動(dòng)端的預(yù)訂量增加，移動(dòng)端的預(yù)訂較之PC端更加非線性隨意化。用戶已習(xí)慣用碎片化的時(shí)間通過移動(dòng)端搜索和預(yù)訂。

通過第三方數(shù)據(jù)及螞蟻短租平臺(tái)數(shù)據(jù)的對(duì)比顯示，在選擇同行人員時(shí)，自由行游客多以“家人”、“朋友”、“情侶”為主要參考對(duì)象，從而衍生了親子游、自駕游、情侶游等形式的出游方式。搜狗大數(shù)據(jù)顯示，國內(nèi)自由行群體普遍學(xué)歷偏高，大學(xué)生更喜歡結(jié)伴出行。國內(nèi)自由行游客交通、住宿的支出比例下降，但餐飲、景點(diǎn)門票、休閑娛樂等支出比例提高。

這意味著更多的家庭客和更年輕化的客源日益成為出游主力，因此更具個(gè)性化和適合家庭住宿的民宿以及針對(duì)愛控制住宿成本的年輕游客的短租會(huì)替代一部分傳統(tǒng)酒店住宿。

搜狗大數(shù)據(jù)顯示，這幾年客棧、民宿等非標(biāo)產(chǎn)品的搜索量也有明顯提升。與傳統(tǒng)酒店不同，短租民宿等非標(biāo)住宿產(chǎn)品可提供更多個(gè)性化設(shè)施及服務(wù)的產(chǎn)品，更能滿足千禧一代對(duì)住宿的追求。短租民宿的平均間夜價(jià)格與本地三星級(jí)酒店價(jià)格相仿，但民宿的價(jià)格、使用面積與設(shè)施成正比，且個(gè)性化程度更高，因而性價(jià)比較高。國內(nèi)非標(biāo)產(chǎn)品平均入住人數(shù)約為4.5人?！?~6”人、“2~3人”為兩種主要的非標(biāo)住宿模式，通常是一個(gè)家庭或兩個(gè)關(guān)系較好的家庭共同入住，因此，非標(biāo)住宿用戶更青睞兩居、三居房型的房屋。

春秋旅游方面表示，境內(nèi)的云南、四川、重慶、江浙，境外的日本、歐洲等目的地的民宿產(chǎn)品最受歡迎。相比跟團(tuán)游，自由行、“一家一團(tuán)”、定制游等產(chǎn)品更適合，也更常使用民宿?！澳壳按呵镏饕菍⒚袼薮虬谧杂尚挟a(chǎn)品中。像定制游這類人數(shù)少、特色鮮明的旅游產(chǎn)品，會(huì)根據(jù)顧客的需求使用民宿。隨著擁有30間以上房的民宿也開始出現(xiàn)，今后傳統(tǒng)跟團(tuán)游也會(huì)嘗試民宿?！贝呵锫糜纬?wù)副總經(jīng)理吳紅稱。

勁旅咨詢發(fā)布的《2016年在線旅游分享經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)研究報(bào)告》顯示，2016年中國住宿分享市場(chǎng)交易規(guī)模約為89.4億元，預(yù)計(jì)2017年市場(chǎng)規(guī)模將達(dá)到140億元。艾瑞通過調(diào)研數(shù)據(jù)分析顯示，2016年中國在線短租市場(chǎng)交易規(guī)模達(dá)到87.8億，較去年增長106.1%。市場(chǎng)維持高增長態(tài)勢(shì)，預(yù)估2017年整個(gè)中國在線短租市場(chǎng)的交易規(guī)模將達(dá)到125.2億元。

據(jù)國家旅游部門統(tǒng)計(jì)，截至2016年底，全國共有民宿53852家，而在2014年和2015年，我國客棧民宿的數(shù)量則為30231家和42658家。預(yù)計(jì)到2020年，民宿市場(chǎng)能達(dá)到300億規(guī)模。

民宿VS酒店

因?yàn)槎套饷袼薜难杆侔l(fā)展，這幾年越來越多的業(yè)者開始切入這一市場(chǎng)，途家、螞蟻短租、小豬短租、一家民宿、詩莉莉、千里走單騎等公司層出不窮。

“除了一些具有房地產(chǎn)背景的企業(yè)進(jìn)入短租市場(chǎng)，我們會(huì)看到攜程等在線旅游企業(yè)通過資本運(yùn)作也進(jìn)入了民宿短租市場(chǎng)，比如攜程與途家、螞蟻短租的資本及業(yè)務(wù)合作。因?yàn)橛懈嗟木€上旅游企業(yè)需要向線下的資源滲透，住宿業(yè)是最重要的關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)之一，大家都想把握掌控權(quán)?！眻?zhí)惠旅游創(chuàng)始人劉照慧向第一財(cái)經(jīng)記者分析。

此外，80、90后創(chuàng)業(yè)者對(duì)房屋分享的接受程度更高，更樂于成為短租房東。螞蟻短租調(diào)查顯示，不少80后、90后房東認(rèn)為，除卻額外的收益，結(jié)交朋友是從事短租以來最重要的收獲。

那么傳統(tǒng)酒店和短租民宿哪個(gè)性價(jià)比更高、更容易賺錢呢?

首先來了解一下民宿經(jīng)營者的類型，一類是本地自持物業(yè)的業(yè)主，他們?cè)谇捌谟玫爻杀旧系耐度胼^低;第二類是設(shè)計(jì)師，其設(shè)計(jì)成本可控;第三類是具有媒體經(jīng)驗(yàn)的從業(yè)者，這類從業(yè)者在宣傳推廣上有優(yōu)勢(shì)。

第一財(cái)經(jīng)記者近期走訪和體驗(yàn)了數(shù)個(gè)民宿短租與酒店項(xiàng)目后發(fā)現(xiàn)，民宿的個(gè)性化明顯強(qiáng)于標(biāo)準(zhǔn)化裝修的酒店，且民宿原本就是由一部分業(yè)主自己的住房改造而來，因此家庭氛圍很濃，一些兩室一廳或三室兩廳的房型很受歡迎。而從價(jià)格來看，一些民宿的每夜價(jià)格從數(shù)百元到1000多元不等，而與之裝修檔次差不多的中端酒店價(jià)格則在500多元到600多元一夜，但因民宿通常是多人入住，比如家庭客或朋友出行，而酒店則有很多是單人入住的客人，因此民宿的人均費(fèi)用明顯低于酒店。

可見，民宿對(duì)于家庭客、好友出行等都具有很強(qiáng)的吸引力。這也讓部分酒店看到非標(biāo)化短租業(yè)態(tài)對(duì)酒店造成了客源分流。

從商業(yè)模式而言，短租民宿更需要通過社交平臺(tái)等來營銷，而酒店則比較傳統(tǒng)。螞蟻短租CEO申志強(qiáng)表示，其推出房東微店，這是螞蟻短租依托微信小程序?yàn)榉繓|開發(fā)的信息整合系統(tǒng)，很多房東都有在朋友圈和社交網(wǎng)絡(luò)上自我營銷的能力，房東微店則會(huì)成為他們自我營銷的工具支撐。

“根據(jù)地段和檔次的不同，民宿的投入成本有很大差異，單間客房投資可能從數(shù)千元到10多萬元不等。民宿一般單體項(xiàng)目的規(guī)模不大，30~50間客房是最優(yōu)收益管理的規(guī)模。從民宿經(jīng)營角度而言，民宿業(yè)者要會(huì)設(shè)計(jì)、會(huì)講故事。所以設(shè)計(jì)感、成本控制和營銷是讓民宿盈利的三大法寶，我們看到很多民宿是設(shè)計(jì)師創(chuàng)立的，這就是成功基礎(chǔ)之一，而成本控制則是看各自在采購鏈上的本事了，而營銷則是具有媒體經(jīng)驗(yàn)者的優(yōu)勢(shì)，也有很多民宿是這類人創(chuàng)立的。目前一些已做出品牌的民宿短租大多是有這三項(xiàng)優(yōu)勢(shì)的，但還未進(jìn)入規(guī)?；瘮U(kuò)張。”詩莉莉創(chuàng)始人兼CEO許鑫明接受第一財(cái)經(jīng)記者獨(dú)家專訪時(shí)表示。

而從更細(xì)化的成本控制角度來看，短租民宿的回報(bào)期整體短于酒店。

如家中高端酒店事業(yè)部總經(jīng)理繆峻長期研究過酒店與短租民宿的盈利模式差異，其給第一財(cái)經(jīng)記者算了一筆賬：“酒店通常單體要100間客房規(guī)模，短租則在數(shù)間到數(shù)十間不等，酒店的單間客房投入至少5萬～6萬元以上，而短租民宿平均每間客房投入可控制在1萬元左右。酒店具有清掃洗滌和人工服務(wù)等，因此每100間客房就需要20個(gè)員工，人房比為1:0.2，以一個(gè)員工年薪5萬~6萬元來計(jì)算，一個(gè)單體酒店的薪水成本就達(dá)100萬元一年，而短租民宿基本沒有服務(wù)，人工成本很低。此外酒店還有統(tǒng)一的客房用品等成本，而不少短租民宿則節(jié)省了這部分開支?！?/p>

根據(jù)上述計(jì)算和諸多業(yè)內(nèi)人士的反饋，目前經(jīng)濟(jì)型和中端酒店的投資回報(bào)期通常在5年以上，高端酒店該數(shù)字超過10年，短租民宿的投資回報(bào)期可控制在2~3年。

熱錢涌入

既然短租民宿的投資回報(bào)如此可觀，那么自然有大量投資者開始涌入該市場(chǎng)。

第一財(cái)經(jīng)記者梳理時(shí)了解到，途家累計(jì)獲得5輪融資，融資金額近5億美元，公司估值預(yù)計(jì)超過10億美元。其還并購了螞蟻短租。民宿預(yù)訂平臺(tái)“一家民宿”已經(jīng)獲得數(shù)千萬美元A+輪融資，該輪融資由晨興資本領(lǐng)投，湖畔山南、創(chuàng)新工場(chǎng)、光合明景跟投。此外，2016年RevPAR(每間可供租出客房產(chǎn)生的平均實(shí)際營業(yè)收入)達(dá)800元的詩莉莉在2016年11月獲得了經(jīng)緯中國1億元A輪融資。

不僅是短租平臺(tái)和民宿業(yè)者本身，就連與之相關(guān)的智能門鎖等上下游產(chǎn)業(yè)鏈者也獲得資本青睞。智能門鎖云丁科技完成了嘉實(shí)投資、紅星美凱龍的5100萬元人民幣B+輪融資。此前，云丁科技獲得三輪融資——分別是來自于險(xiǎn)峰華興、聯(lián)想之星天使輪融資;美的、樂視、聯(lián)想之星A輪融資;復(fù)星集團(tuán)數(shù)千萬B輪融資。德施曼、果加、Ola、友迪斯等同業(yè)者也獲得了相關(guān)投資機(jī)構(gòu)的投資，比如德施曼獲得1.23億元人民幣的A輪融資。

眾籌也成為各類投資者進(jìn)入民宿短租市場(chǎng)的方式。根據(jù)人創(chuàng)咨詢數(shù)據(jù)，截至2017年6月底，全國共上線過眾籌平臺(tái)808家，下線或轉(zhuǎn)型的有369家。生活方式眾籌平臺(tái)“開始吧”憑借民宿眾籌，成為眾籌平臺(tái)。2016年11月，“開始吧”把旗下的民宿業(yè)務(wù)獨(dú)立出來，成立“借宿”，專為民宿解決資源、資金、推廣和人才上的一系列痛點(diǎn)。一年多內(nèi)，有近400個(gè)民宿項(xiàng)目在開始吧上線，95%項(xiàng)目眾籌成功，總認(rèn)籌額超過15億元，實(shí)際認(rèn)籌額達(dá)到10億元，平均每家民宿拿到約250萬元。

民宿品牌“千里走單騎”聯(lián)合創(chuàng)始人王冠告訴第一財(cái)經(jīng)記者，其項(xiàng)目運(yùn)用眾籌獲得不少合作伙伴，投入一定資金，參與其民宿共建，當(dāng)然這類眾籌還有很大的意義在于營銷，有了諸多投資者，則會(huì)有更多自主為“千里走單騎”宣傳營銷的人脈。

專業(yè)研究旅游地產(chǎn)的克而瑞樂葦指出，民宿是根據(jù)當(dāng)?shù)芈糜伟l(fā)展情況自建、租賃改造或拿地開發(fā)的小規(guī)模旅游住宿功能產(chǎn)品，并結(jié)合地域文化特色與市場(chǎng)需要，提供全方位、個(gè)性化體驗(yàn)服務(wù)的非標(biāo)住宿產(chǎn)品。從宏觀環(huán)境來看，房地產(chǎn)投資市場(chǎng)被擠壓，企業(yè)的資金流向了民宿行業(yè)。個(gè)人手頭資金的富余被情感裹挾著也流向了民宿。按照眾籌方式，可分為產(chǎn)品眾籌、收益權(quán)眾籌、股權(quán)眾籌和公益眾籌四種模式。綜合來看，民宿眾籌一般集中于收益權(quán)眾籌和股權(quán)眾籌，前者的操作程度和復(fù)雜程度明顯低于后者，后者則會(huì)要求設(shè)立公司、持有公司股份。而收益權(quán)眾籌只會(huì)要求以合同的形式，按照投資份額約定未來收益比例。民宿比起酒店，更貼近生活，不少民宿背后有故事或業(yè)主的執(zhí)著。從投資平臺(tái)上流入民宿的不僅是冷冰冰的資金和硬邦邦的投資回報(bào)率的訴求，還有強(qiáng)大的情感支撐。

諸多煩惱

盡管回報(bào)期相對(duì)短，投資者也紛紛入場(chǎng)，然而短租民宿業(yè)者的煩惱卻不少。

說回開首的90后王偉事件，其原本在上海迪士尼度假區(qū)附近將自己的3家民宿經(jīng)營得有聲有色，然而因?yàn)椤吧米越?jīng)營需公安機(jī)關(guān)許可的行業(yè)”被拘留。據(jù)王偉透露，在其經(jīng)營民宿的小區(qū)內(nèi)至少有20個(gè)短租房經(jīng)營者，其實(shí)很多人也如他一樣，并未辦理相關(guān)報(bào)備手續(xù)，只是在事件發(fā)生后，大多停業(yè)避風(fēng)頭了。

“這就是短租民宿產(chǎn)業(yè)很大的問題，酒店行業(yè)比較成熟，有一套法律法規(guī)標(biāo)準(zhǔn)，然而短租民宿在開辦登記、究竟需要哪些證照等問題上并不十分明確，每個(gè)不同的地區(qū)所具體辦理的手續(xù)也不同。一旦嚴(yán)查，則極有可能會(huì)因證照不全或手續(xù)問題等被停業(yè)。比如這個(gè)90后小伙子這樣的民宿有很多，其實(shí)他們都應(yīng)該報(bào)備，也就是要經(jīng)過公安機(jī)關(guān)許可，而且其作為經(jīng)營性質(zhì)還應(yīng)該納稅。然而該行業(yè)并沒有太大力度地監(jiān)管也缺乏細(xì)則，所以市場(chǎng)上有很多不規(guī)范經(jīng)營的短租民宿?！笨娋嬖V第一財(cái)經(jīng)記者。

有法律界人士指出，根據(jù)《物權(quán)法》及其司法解釋，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房，需要經(jīng)有利害關(guān)系的其他業(yè)主同意。這些“有利害關(guān)系的業(yè)主”應(yīng)該包括本棟建筑物內(nèi)的其他業(yè)主和其他能證明自己房屋價(jià)值、生活質(zhì)量受到不利影響的業(yè)主。

此外，安全問題也是一大隱患。第一財(cái)經(jīng)記者在體驗(yàn)一家民宿時(shí)，其業(yè)主從頭至尾也沒有向記者索取任何身份證件。

“酒店都是一客一登記，酒店都要向公安機(jī)關(guān)報(bào)備所有住客的身份信息，但民宿就不同，他們并不向公安機(jī)關(guān)報(bào)備客人信息，因此很多短租民宿根本不收取客人的身份證件。如此一來，萬一住客發(fā)生意外糾紛，則根本無從找到當(dāng)事人?！眲⒄栈鄯Q。

對(duì)此，途家聯(lián)合創(chuàng)始人兼CEO羅軍表示，途家會(huì)通過前期審核、每個(gè)月大量培訓(xùn)等方式來規(guī)范運(yùn)作，如果發(fā)現(xiàn)有問題的房東則會(huì)采取措施。

春秋旅游表示，其在圍繞民宿為消費(fèi)者提供豐富的旅游產(chǎn)品的同時(shí)，也希望民宿旅游產(chǎn)品能朝著健康、規(guī)范的方向發(fā)展。因此春秋在選擇民宿添加到旅游產(chǎn)品時(shí)，首先會(huì)有專人進(jìn)行實(shí)地考察檢驗(yàn)，考察合格后，相關(guān)部門會(huì)進(jìn)行嚴(yán)格的資質(zhì)審核，所選民宿必須擁有相關(guān)證照。春秋旅游有質(zhì)量管理體系，對(duì)游客進(jìn)行回訪，如果有出現(xiàn)質(zhì)量投訴的民宿產(chǎn)品，會(huì)及時(shí)下線，終止合作。

此外，行業(yè)整體缺乏規(guī)?；彩且淮鬅?。

“如果真要做成大事業(yè)，短租民宿也需要規(guī)模化，但目前有規(guī)模的民宿很少，非標(biāo)化產(chǎn)品的拓展并不容易，此外部分業(yè)者還有資金瓶頸等。當(dāng)然我們看到近期很多政策都在鼓勵(lì)和支持租賃市場(chǎng)，我們相信這些會(huì)有助于行業(yè)規(guī)?；l(fā)展?！痹S鑫明對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者表示。

在申志強(qiáng)看來，水土不服和區(qū)域化差異也是問題?！癆irbnb有值得學(xué)習(xí)之處，但也要注意本土化，海外很多民宿短租是住客與房東同住，而這在中國市場(chǎng)并不合適，很多中國游客不習(xí)慣與房東一起住。同理，各個(gè)區(qū)域的特色不同，民宿作為個(gè)性化住宿產(chǎn)業(yè)，必須根據(jù)當(dāng)?shù)匚幕吞厣珌碓O(shè)計(jì)產(chǎn)品，注重本地化經(jīng)營?！?/p>