剛剛過(guò)去的這個(gè)周六下午，濱江溫馨人家業(yè)委會(huì)組織業(yè)主們，在小區(qū)會(huì)議室舉行了一場(chǎng)對(duì)原物業(yè)的答謝會(huì)。本月底，該小區(qū)將告別相伴了12年的老物業(yè)，9月起，換由龍湖物業(yè)接管該小區(qū)服務(wù)工作。

上個(gè)月，距溫馨人家不到一公里的傾城之戀小區(qū)，也將原物業(yè)換掉，引入萬(wàn)科物業(yè)，新物業(yè)大約在9月1日正式入駐。

今年以來(lái)，濱江區(qū)內(nèi)，已有多個(gè)小區(qū)相繼更換了物業(yè)。其中最具代表性的是位于江漢路上的風(fēng)雅錢塘小區(qū)，于今年1月1日引進(jìn)了綠城物業(yè)。

示范效應(yīng)引發(fā)了連鎖反應(yīng)，換物業(yè)現(xiàn)象就像雨后春筍般在濱江區(qū)涌現(xiàn)，不少小區(qū)蠢蠢欲動(dòng)。最近，江南豪園小區(qū)也貼出公告，對(duì)是否征聘原物業(yè)公司向廣大業(yè)主征求意見(jiàn)。

為什么更換物業(yè)的現(xiàn)象會(huì)在濱江區(qū)頻現(xiàn)？是什么原因引發(fā)了大規(guī)模的集體“躁動(dòng)”？換了物業(yè)后小區(qū)面貌真能煥然一新嗎？杭州的物業(yè)行業(yè)是否將迎來(lái)“洗牌潮”？對(duì)此，記者進(jìn)行了采訪、調(diào)查。

為何要換物業(yè)？ 原物業(yè)服務(wù)沒(méi)法滿足業(yè)主需求 小區(qū)面貌與“國(guó)際濱”格格不入

上周一上午，溫馨人家業(yè)委會(huì)辦公室里，溫馨人家業(yè)委會(huì)副主任駱女士正忙著往公告上貼雙面膠。她說(shuō)，這是小區(qū)剛出爐的物業(yè)表決結(jié)果，經(jīng)投票選擇，龍湖物業(yè)成為小區(qū)的新物業(yè)。本周為公示期。

還沒(méi)聊幾句，一位30歲出頭的男子就大汗淋漓地跑進(jìn)辦公室。“怎么樣？要幫忙一起貼嗎？”一邊說(shuō)著，一邊抹了把額頭上的汗，還摞起了衣袖。原來(lái)，這是小區(qū)另一位姓周的業(yè)委會(huì)委員，趁著休息時(shí)間，他回來(lái)幫忙張貼公告?！岸际菫榱舜蠹夜餐哪繕?biāo)，這點(diǎn)熱算什么！”話語(yǔ)間，看得出周先生對(duì)小區(qū)成功更換物業(yè)一事，頗有點(diǎn)激動(dòng)。

為什么要換物業(yè)？駱副主任說(shuō)，主要是業(yè)主們生活水平的提升，大家對(duì)居住環(huán)境的要求更高了。

根據(jù)駱副主任的介紹，溫馨人家小區(qū)是2005年交付的，是濱江區(qū)區(qū)政府板塊最早的一批商品房，地處最核心的地段。小區(qū)西面一路之隔是濱江區(qū)有名的江南實(shí)驗(yàn)學(xué)校，小區(qū)南北兩邊分別對(duì)應(yīng)了地鐵1號(hào)線江陵路站和濱和路站，出行非常便捷。

溫馨人家配套的物業(yè)公司服務(wù)該小區(qū)已經(jīng)有12年了。剛開(kāi)始，大家都覺(jué)得還可以，但近年來(lái)，物業(yè)公司的服務(wù)水平與業(yè)主們不斷提升的服務(wù)需求之間矛盾越來(lái)越突出：寵物、車輛、人員進(jìn)出管理、垃圾清掃、綠化維護(hù)、兒童玩樂(lè)設(shè)施維護(hù)……都離業(yè)主的要求相去甚遠(yuǎn)，業(yè)主滿意度越來(lái)越差。

“你看，我們的小區(qū)位置這么好，房子質(zhì)量和戶型結(jié)構(gòu)也不賴，可是在去年新一輪房?jī)r(jià)的上漲中，普遍比邊上的小區(qū)要低3000元左右?！瘪樃敝魅握f(shuō)，很多業(yè)主意識(shí)到，物業(yè)管理再不上去，不僅生活品質(zhì)受影響，就連房?jī)r(jià)也要被拖后腿了，所以換物業(yè)這件事，呼聲也越來(lái)越高。

為何現(xiàn)階段能順利更換物業(yè)？

互聯(lián)網(wǎng)發(fā)達(dá)讓小區(qū)業(yè)主能形成合力

業(yè)主接受物業(yè)費(fèi)上漲讓引入大牌物業(yè)公司成為可能

既然物業(yè)公司服務(wù)水平跟不上需求，為什么之前換不成，卻能在這個(gè)時(shí)間點(diǎn)上成功換掉物業(yè)呢？

“其實(shí)之前大家對(duì)物業(yè)也會(huì)有一些不滿的情緒。但是換物業(yè)不是件小事情，靠一兩個(gè)人是換不成的?！痹跍剀叭思?，記者采訪到一位住了10年的業(yè)主，他告訴記者，邊上風(fēng)雅錢塘成功更換物業(yè)，給了小區(qū)的業(yè)主們很大的信心。再加上現(xiàn)在互聯(lián)網(wǎng)這么發(fā)達(dá)，大家微信、QQ上一集結(jié)，很快就能形成統(tǒng)一的意見(jiàn)，這讓換物業(yè)也成了可能。

“大家改變小區(qū)面貌，自主服務(wù)的意識(shí)都很強(qiáng)。”該業(yè)主說(shuō)，他們小區(qū)之前更換業(yè)委會(huì)、投票物業(yè)測(cè)評(píng)、入圍物業(yè)二選一的投票工作，都是一批年輕業(yè)主在群里面召集志愿者，其他業(yè)主們響應(yīng)，利用休息時(shí)間送票、唱票，合作完成的。

據(jù)駱副主任回憶，今年6月，小區(qū)通過(guò)全體業(yè)主投票對(duì)原物業(yè)進(jìn)行民主測(cè)評(píng)。按照合同，測(cè)評(píng)結(jié)果決定物業(yè)去留。經(jīng)業(yè)主投票表決，原物業(yè)公司最終沒(méi)能通過(guò)考核。隨后，小區(qū)公開(kāi)招標(biāo)選聘，吸引了七家物業(yè)公司來(lái)競(jìng)標(biāo)，最終，通過(guò)廣大業(yè)主投票，從入圍的兩家中，選出龍湖物業(yè)接管小區(qū)服務(wù)。

“能夠成功更換物業(yè)，還有一個(gè)原因是大部分業(yè)主觀念也在變化，對(duì)物業(yè)費(fèi)價(jià)格增長(zhǎng)也有了普遍的接受度，越來(lái)越多的人愿意用多一點(diǎn)的錢購(gòu)買更好的服務(wù)?！瘪樃敝魅握f(shuō)，原來(lái)溫馨人家的物業(yè)費(fèi)只有1.18元，但在此前業(yè)委會(huì)的兩輪微信投票中，參與的大部分業(yè)主都表示能接受物業(yè)費(fèi)漲到2元至2.5元之間，有的甚至提出要么不換，要換就要換個(gè)好一點(diǎn)的物業(yè)。最終二選一的投票中，龍湖物業(yè)的物業(yè)費(fèi)相對(duì)來(lái)說(shuō)比另一家要高，特別是于高層住宅來(lái)說(shuō)，每月的物業(yè)費(fèi)為2.25元/㎡，翻了一番。但最終它還是勝出了。

記者了解到，這一輪換物業(yè)潮中，風(fēng)雅錢塘、傾城之戀等小區(qū)的物業(yè)費(fèi)，均比上一家物業(yè)公司有了較大幅度的提高，有的甚至是之前的兩倍。

此外，一位從事物業(yè)管理研究的工作人員也告訴記者，光有需求方，如果沒(méi)有好的物業(yè)公司來(lái)接盤，還是不行的。這些小區(qū)能成功更換物業(yè)的另一個(gè)原因，是近兩年一些全國(guó)性大牌房企紛紛將物業(yè)拆分出來(lái)運(yùn)營(yíng)，開(kāi)始面向二手房市場(chǎng)接單，這些大牌的物業(yè)公司“下?！睋寙危〉奈飿I(yè)公司基本無(wú)招架之力。

換了物業(yè)后 小區(qū)面貌真能煥然一新嗎？ 物業(yè)管理還需要有一個(gè)長(zhǎng)效的監(jiān)督機(jī)制

采訪中，記者發(fā)現(xiàn)，對(duì)于更換物業(yè)這件事，大部分業(yè)主都懷揣著較大的期望值。希望新物業(yè)入駐后，小區(qū)能有一個(gè)翻天覆地的變化。那么，更換物業(yè)之后，小區(qū)面貌真的能煥然一新嗎？

隨后，記者來(lái)到位于江漢路上的風(fēng)雅錢塘世紀(jì)花園小區(qū)，只見(jiàn)門口有三四位年輕的保安正在執(zhí)勤，見(jiàn)到非業(yè)主過(guò)來(lái)，一律要求登記。直到該小區(qū)的業(yè)委會(huì)成員過(guò)來(lái)接，記者才得以進(jìn)入。

“以前外面的人是可以隨意進(jìn)出的?！痹撔^(qū)業(yè)委會(huì)的相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，風(fēng)雅錢塘交付于2007年，原來(lái)物業(yè)的管理，簡(jiǎn)直讓人苦不堪言：小區(qū)的門禁、人行擺閘時(shí)好時(shí)壞；生活水泵老舊、消防沒(méi)水；垃圾堆起來(lái)不及時(shí)清理，有時(shí)候就像一個(gè)破爛場(chǎng)；綠化就更不用說(shuō)了。

好在這樣的日子終于在去年年底到了頭。今年1月1日，綠城物業(yè)接替原來(lái)的物業(yè)公司，正式入駐風(fēng)雅錢塘。隨即，他們從搬運(yùn)垃圾、更新垃圾桶、更換滅火器開(kāi)始，一步步改善小區(qū)環(huán)境。大約到3月底，小區(qū)安全、衛(wèi)生、綠化等方面的維護(hù)已經(jīng)能有序開(kāi)展。

“現(xiàn)在還在繼續(xù)整改中，全部改好還需要一段時(shí)間。就像一個(gè)機(jī)器壞了，推倒重來(lái)總要有一個(gè)過(guò)程?！痹摌I(yè)委會(huì)負(fù)責(zé)人介紹，年初的時(shí)候，小區(qū)列出了31項(xiàng)公共部位改造項(xiàng)目，包括消防、門禁、可視對(duì)講系統(tǒng)、電梯、生活供水等改造。9月份還將召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，討論動(dòng)用維修基金的事情。

“小區(qū)的面貌的確有了很大的改變，但是物業(yè)管理很多項(xiàng)目見(jiàn)效不是一朝一夕的事。有些改變，業(yè)主也不是都能第一時(shí)間體會(huì)到?！痹撠?fù)責(zé)人說(shuō)，對(duì)此，業(yè)委會(huì)成員的壓力也很大，畢竟小區(qū)的物業(yè)費(fèi)漲了這么多。

“物業(yè)換好后，及時(shí)做好業(yè)主與物業(yè)之間的溝通、協(xié)調(diào)工作，建立起對(duì)物業(yè)公司的長(zhǎng)效監(jiān)督，也是非常重要的。”他說(shuō)，之所以大家都換了大牌的物業(yè)公司，很多是出于大企業(yè)不會(huì)以犧牲聲譽(yù)為代價(jià)，來(lái)掩蓋其他侵害業(yè)主利益群體的考慮。但是，不管是當(dāng)初換物業(yè)還是引進(jìn)高端物業(yè)公司，以及今后的維護(hù)，都需要一個(gè)有執(zhí)行力的業(yè)委會(huì)團(tuán)隊(duì)和業(yè)主們的集體參與、監(jiān)督。同時(shí)，需要政府建立起相關(guān)的物業(yè)管理制度和業(yè)主信用約束體系。

“比如，小區(qū)要建立業(yè)主公約。政府要出臺(tái)一系列對(duì)物業(yè)公司行之有效的監(jiān)管辦法、準(zhǔn)入或淘汰制度?！?/p>

“換物業(yè)潮”為何會(huì)集中在濱江？ 小區(qū)交付時(shí)間在10年左右 原配套物業(yè)跟不上業(yè)主需求 高新企業(yè)的年輕人集聚 換物業(yè)改變小區(qū)現(xiàn)狀愿望強(qiáng)烈

原配套物業(yè)跟不上業(yè)主需求

高新企業(yè)的年輕人集聚 換物業(yè)改變小區(qū)現(xiàn)狀愿望強(qiáng)烈

濱江區(qū)的這波“換物業(yè)潮”，是該區(qū)特有的現(xiàn)象，還是杭州市的普遍情況？截至目前，杭州有多少小區(qū)更換了物業(yè)？

對(duì)此，記者也聯(lián)系杭州市房管局，相關(guān)工作人員表示目前還沒(méi)有掌握具體的數(shù)據(jù)。隨后記者又聯(lián)系了各區(qū)的住建局，均表示沒(méi)有確切的數(shù)據(jù)。下城區(qū)住建局的一位工作人員透露說(shuō)，小區(qū)換了物業(yè)后會(huì)到局里備案，具體換了多少家，數(shù)量他們也沒(méi)有統(tǒng)計(jì)過(guò)，但有一個(gè)感受是，換物業(yè)的情況近年來(lái)越來(lái)越多。

不過(guò)，濱江區(qū)的這波“換物業(yè)潮”還是引起了大家的普遍關(guān)注。為什么這波換物業(yè)潮尤其會(huì)在濱江集中爆發(fā)？

一位從事物業(yè)行業(yè)多年的資深人士分析說(shuō)：“一方面是因?yàn)闉I江區(qū)的這些小區(qū)，建成時(shí)間都在10年左右，說(shuō)新不新，說(shuō)舊不舊，原來(lái)配套的都是一些中小型物業(yè)公司。經(jīng)過(guò)這10年的發(fā)展，物業(yè)行業(yè)服務(wù)水平在不斷提升，特別高端物業(yè)在杭州新交付的樓盤中遍地開(kāi)花，有比較就會(huì)有差距，原來(lái)配套的這些物業(yè)公司，服務(wù)明顯跟不上業(yè)主的需求了。”

另一方面，近年來(lái)，濱江的發(fā)展很快，網(wǎng)易、阿里巴巴、?？低暤雀咝缕髽I(yè)越來(lái)越多，來(lái)濱江買房的年輕人也不斷增加，這些年輕業(yè)主普遍對(duì)生活品質(zhì)提出了更高的要求。他們已經(jīng)不滿足于物業(yè)只是看看門、掃掃地，而是需要有更好的小區(qū)環(huán)境，更多個(gè)性化的服務(wù)。這些業(yè)主對(duì)自己的小區(qū)配套一家好物業(yè)，改善居住環(huán)境抱有較大的期望值。同時(shí)，濱江的房?jī)r(jià)在這一輪上漲中，也比較搶眼，業(yè)主們對(duì)物業(yè)服務(wù)會(huì)影響一個(gè)小區(qū)房?jī)r(jià)的觀點(diǎn)有了共識(shí)。所以更換好物業(yè)的愿望就顯得格外強(qiáng)烈了。

這樣的觀點(diǎn)在不少普通業(yè)主身上也得到了印證。記者在江南豪園采訪時(shí)，一位姓余的女士就告訴記者，他們小區(qū)大家也有換物業(yè)的想法?！斑吷隙紦Q成綠城、萬(wàn)科、龍湖了，誰(shuí)不換誰(shuí)就要墊底??！”該女士感慨道。

“換物業(yè)潮”背后實(shí)質(zhì) 大牌物業(yè)擠壓小公司生存空間 倒逼物業(yè)行業(yè)重新洗牌

那么，這些大牌物業(yè)“搶灘”二手樓盤，背后打的是什么算盤？這波“物業(yè)更換潮”將對(duì)物業(yè)行業(yè)產(chǎn)生什么樣的影響呢？

采訪中，記者了解到，風(fēng)雅錢塘是綠城物業(yè)在濱江區(qū)接手的首個(gè)二手樓盤項(xiàng)目。之后，他們又陸續(xù)進(jìn)駐了積家、六和等小區(qū)。除了綠城，萬(wàn)科、龍湖等，其他知名物業(yè)公司也都來(lái)“分食”二手房市場(chǎng)這塊蛋糕。

龍湖物業(yè)相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，他們從今年開(kāi)始，在全國(guó)范圍內(nèi)開(kāi)拓二手房市場(chǎng)，主要針對(duì)自有房產(chǎn)4-5公里半徑內(nèi)的二手樓盤。目前，他們?cè)诤贾莸牟季种饕袨I江和下沙。選擇先從濱江和下沙“下手”，也是看中了這兩個(gè)區(qū)域的人員結(jié)構(gòu)。

杭州濱江物業(yè)副總經(jīng)理俞偉琪告訴記者，他們公司也是從去年才開(kāi)始接手二手樓盤的。與濱江物業(yè)一樣，近兩年來(lái)，一些原本只服務(wù)自身樓盤的高端物業(yè)，紛紛開(kāi)始接手二手樓盤。

“對(duì)于廣大業(yè)主來(lái)說(shuō)，這并不是壞事情，競(jìng)爭(zhēng)的結(jié)果，就是不斷促使服務(wù)企業(yè)提高服務(wù)質(zhì)量?！币晃粡氖挛飿I(yè)研究的工作人員說(shuō)，過(guò)去很多物業(yè)公司在服務(wù)中靠信息不對(duì)稱的非正常手段盈利，而隨著大品牌物業(yè)的下海，那些不規(guī)范的中小物業(yè)公司生存空間會(huì)越來(lái)越小。今后，只有踏踏實(shí)實(shí)地做好物業(yè)服務(wù)，對(duì)業(yè)主公開(kāi)透明，物業(yè)公司才能繼續(xù)生存發(fā)展。

而在物業(yè)管理方式上，俞偉琪也說(shuō)，眼下，互聯(lián)網(wǎng)的運(yùn)營(yíng)模式正在成為一種趨勢(shì)，既可以節(jié)約人力成本，對(duì)業(yè)主來(lái)說(shuō)也大有裨益。他介紹，目前，很多物業(yè)公司相繼研發(fā)了APP，通過(guò)智能化平臺(tái)，處理投訴、咨詢、報(bào)修、智能門禁等各種事項(xiàng)。再延伸開(kāi)去，就是在APP上提供購(gòu)物服務(wù)。

“物業(yè)洗牌其實(shí)是好事，它能讓整個(gè)市場(chǎng)走向更加規(guī)?；?、現(xiàn)代化、專業(yè)化的道路。” 浙江開(kāi)元物業(yè)管理股份有限公司董事總經(jīng)理謝建軍說(shuō)，未來(lái)，物業(yè)市場(chǎng)肯定會(huì)出現(xiàn)高端物業(yè)幾家鼎立、交錯(cuò)運(yùn)營(yíng)的情況，而且這個(gè)時(shí)間會(huì)來(lái)得很快。小的物業(yè)公司生存的余地會(huì)相對(duì)窄一些，但只要它們找到適合自己的道路，走出自己的特色和品牌，還是能在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中贏得市場(chǎng)。

“隨著互聯(lián)網(wǎng)的應(yīng)用，物業(yè)發(fā)展出現(xiàn)了現(xiàn)代化升級(jí)版，即人力成本降低，更多地采用技術(shù)解決問(wèn)題?！敝x建軍說(shuō)，現(xiàn)在的物業(yè)市場(chǎng)可謂萬(wàn)象眾生，特別是一些高端物業(yè)，陸續(xù)開(kāi)拓了二手房中介、培訓(xùn)、托管、旅游、購(gòu)物平臺(tái)等衍生產(chǎn)業(yè)，其實(shí)這也是專業(yè)化的一種表現(xiàn)。比如，今后有的物業(yè)公司就專門針對(duì)房屋建筑及其設(shè)備進(jìn)行維護(hù)，提升自己的核心產(chǎn)品價(jià)值，有的物業(yè)公司就專門做保安、保潔、家政等服務(wù)，成為物業(yè)配套服務(wù)商。

“今后物業(yè)行業(yè)的集中度會(huì)更高，那些沒(méi)有形成自己的管理標(biāo)準(zhǔn)，沒(méi)有堅(jiān)守品牌、急功近利的物業(yè)公司，走到一定程度就會(huì)被淘汰。” 謝建軍說(shuō)道。