政策一覽

2017.9.13限購(gòu)政策實(shí)施

政策類(lèi)別：限購(gòu)

政策內(nèi)容：在原有限購(gòu)范圍內(nèi)，暫停向已擁有2套及以上?。ê陆ㄉ唐贩亢投肿》浚┑谋臼袘艏用窦彝ィòǚ蚱揠p方及未成年子女）、擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭售房。在上述區(qū)域范圍內(nèi)無(wú)住房且能夠提供2年以上（含2年）以上所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)證明的非本市戶籍居民家庭可購(gòu)買(mǎi)一套住房。經(jīng)批準(zhǔn)引進(jìn)的各類(lèi)人才購(gòu)買(mǎi)自住用房的，不受限購(gòu)政策限制。

限購(gòu)區(qū)域：新城區(qū)、雁塔區(qū)、碑林區(qū)、未央?yún)^(qū)、蓮湖區(qū)、灞橋區(qū)、長(zhǎng)安區(qū)行政管理區(qū)域及高新區(qū)、經(jīng)開(kāi)區(qū)、浐灞生態(tài)區(qū)、航天基地、灃東新城等開(kāi)發(fā)區(qū)規(guī)劃區(qū)域內(nèi)。

政策分析：本次限購(gòu)出發(fā)點(diǎn)是為了限制投資、投機(jī)者購(gòu)房行為，保證市場(chǎng)運(yùn)行發(fā)展。

導(dǎo)讀

>>>西安限購(gòu)螺旋式升級(jí)：本地禁買(mǎi)三套 外地禁買(mǎi)二套

政策類(lèi)別：限價(jià)

政策內(nèi)容：西安市住房保障和房屋管理局發(fā)布《關(guān)于實(shí)施商品住房銷(xiāo)售價(jià)格申報(bào)的通知》，要求各房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在西安城六區(qū)、長(zhǎng)安區(qū)行政管理區(qū)及開(kāi)發(fā)區(qū)的申報(bào)范圍內(nèi)，對(duì)于即將辦理預(yù)售許可證的新建商品住房（含已領(lǐng)取預(yù)售許可證但尚未售出的商品住房）均列入商品住房?jī)r(jià)格申報(bào)范圍，范圍內(nèi)商品住房必須先進(jìn)行價(jià)格申報(bào)。經(jīng)濟(jì)適用住房、限價(jià)商品房?jī)r(jià)格管理仍按現(xiàn)行政策執(zhí)行，不列入申報(bào)范圍。商品住房?jī)r(jià)格繼續(xù)執(zhí)行“一價(jià)清”規(guī)定以及銷(xiāo)售價(jià)格“一套一標(biāo)”的政策。

限購(gòu)區(qū)域：西安城六區(qū)、長(zhǎng)安區(qū)行政管理區(qū)及開(kāi)發(fā)區(qū)

政策分析：本次限購(gòu)出發(fā)點(diǎn)是為了穩(wěn)定房?jī)r(jià)。

9月樓市分析

多重因素 樓市“金九銀十”熱度銳減

9月全市商品房成交量為 108.58 萬(wàn)㎡，環(huán)比減少 41.6%，同比減少 32.0%。受持續(xù)調(diào)控政策、置業(yè)者觀望、陰雨天氣等多因素的影響，延續(xù)近一年癿房地產(chǎn)“火爆”局面出現(xiàn)明顯的“萎靡”，成交規(guī)模是近一年的第二低值（2月限購(gòu)、春節(jié)等因素）。

但在多輪政策影響下，外地投資客受到限制，市場(chǎng)逐漸回歸理性。

商品房篇 今年首次供大于求

西安市商品房供求對(duì)比圖

9月，西安商品房新增供應(yīng)面積189.74㎡，成交面積108.85萬(wàn)㎡，供求比值為1.75。

TIPS：

商品房市場(chǎng)供求比：

供求比>1.2，市場(chǎng)呈現(xiàn)供大于求；

供求比在0.8-1.2之間供求較為平衡；

供求比

住宅成交均價(jià)過(guò)萬(wàn)

均價(jià)下降但仍在萬(wàn)元線上

商品房成交均價(jià)：12332元/㎡

住宅成交面積：80.34萬(wàn)㎡，占商品房成交面積的74%。但較8月減少12%。由此可見(jiàn)，隨著調(diào)控政策實(shí)施，投資意向以開(kāi)始轉(zhuǎn)往商辦領(lǐng)域。

9月住宅成交均價(jià)10682元/㎡，環(huán)比下降4.5%，較8月住宅均價(jià)減少502元/㎡。

9月商業(yè)成交均價(jià)25396元/㎡，環(huán)比上漲2.3%，較8月商業(yè)均價(jià)增加558元/㎡。

9月辦公成交均價(jià)12368元/㎡，環(huán)比下降0.2%，較8月辦公均價(jià)減少19元/㎡。

住宅市場(chǎng)分析

成交量近一年最低

近一年住宅供求情況對(duì)比圖

9月住宅市場(chǎng)供求比值1.93，本月成交面積僅為80.34萬(wàn)㎡，環(huán)比減少49.6%，同比下降44.3%。商品住宅供應(yīng)量環(huán)比增加61.6%，市場(chǎng)供應(yīng)量達(dá)154.99萬(wàn)㎡。

下滑

各區(qū)域成交面積全面下滑

9月，全市整體市場(chǎng)成交整體萎靡，各區(qū)域成交呈全面下降態(tài)勢(shì)。其中，高新環(huán)比下降74%，城南、城東、城西降幅55.2%、51.2%、43.5%，城北降幅最低，為27.9%。

交易量下降的同時(shí)，各區(qū)域也紛紛開(kāi)始降價(jià)。

但要注意的是，隨著城北的快速發(fā)展以及高端項(xiàng)目的開(kāi)盤(pán)，城北在9月的“寒流”中，呈穩(wěn)中有升的態(tài)勢(shì)。

“國(guó)慶周”樓市分析

樓市整體“蕭條”

40周商品房供應(yīng)面積約0萬(wàn)㎡，成交約14.81萬(wàn)㎡；

商品房成交均價(jià)14458元/㎡；

住宅市場(chǎng)

蕭條任蕭條，我價(jià)格不倒

國(guó)慶樓市“蕭條”，但價(jià)格“堅(jiān)挺”。商品住宅均價(jià)近13000元/㎡。

按區(qū)域劃分，均價(jià)前三名分別為：高新、城東、城南。

10.9-10.15 樓市分析

假期后遺癥

量漲價(jià)跌后，更多人選擇觀望

10月9日-10月15日

周（2017年10月9日-10月15日）成交量：21.48萬(wàn)㎡，環(huán)比上漲42.15%。

周成交套數(shù)：1908套 環(huán)比上漲42.45%。

周成交均價(jià)：9467元/㎡，環(huán)比下滑10.07%

住宅銷(xiāo)量城北漲幅最大，達(dá)630.85%，城南跌幅最大，為20.27%；

成交均價(jià)城北漲幅最大，為15.26%，城南跌幅最大，為18.75%。

全市銷(xiāo)售占比來(lái)看，浐灞以20.48%位列第一，城北最少為3.95%。

本文數(shù)據(jù)來(lái)源于克而瑞（中國(guó)）信息技術(shù)有限公司 西安機(jī)構(gòu),美城股份,特此鳴謝

前幾天，海弟在朋友圈中看到有人是這么說(shuō)未來(lái)的西安房地產(chǎn)市場(chǎng)：“樓市崩盤(pán)，價(jià)格暴跌，誰(shuí)買(mǎi)誰(shuí)傻?！?/p>

細(xì)問(wèn)理由，答之：有報(bào)道稱國(guó)慶期間，全國(guó)樓市慘淡。多個(gè)樓盤(pán)紛紛降價(jià)，現(xiàn)在買(mǎi)，未來(lái)不就虧大發(fā)了？

聽(tīng)起來(lái)，確實(shí)是有那么一些道理。9月13日，西安第四次限購(gòu)政策出臺(tái)，范圍進(jìn)一步縮小，9月下旬，西安房管局發(fā)布《關(guān)于實(shí)施商品房銷(xiāo)售價(jià)格申報(bào)的通知》【點(diǎn)擊藍(lán)字可查閱內(nèi)容】。

“毛坯房9000元/㎡，精裝房10500元/㎡?！钡南⒆屆恳粋€(gè)購(gòu)房者開(kāi)始躊躇不定。（經(jīng)四海為家證實(shí)，通知內(nèi)容真實(shí)，但具體定價(jià)，目前還在處于研討階段。）

“多個(gè)品牌房企紛紛降價(jià)”的消息，又讓本來(lái)就躊躇的購(gòu)房者選擇觀望?！竞髞?lái)經(jīng)過(guò)求證，降價(jià)確實(shí)存在，但目前的降價(jià)：1、為達(dá)成年終目標(biāo)，沖刺業(yè)績(jī)，紛紛開(kāi)始降價(jià)。2、降價(jià)樓盤(pán)實(shí)為“變相”降價(jià)，換湯不換藥?！?/p>

該不該出手買(mǎi)房，海弟只能引用一位專業(yè)人士的話來(lái)回答：

我們回顧一下房地產(chǎn)歷史。

2008年你看房：房?jī)r(jià)3500，你沒(méi)有買(mǎi)房，你說(shuō)金融危機(jī)，房?jī)r(jià)會(huì)暴跌！

2009年你看房：房?jī)r(jià)4300，你沒(méi)有買(mǎi)房，你說(shuō)房?jī)r(jià)上漲太多，要觀望，說(shuō)房?jī)r(jià)會(huì)崩盤(pán)！

2010年你看房：房?jī)r(jià)6000，你沒(méi)有買(mǎi)房，你說(shuō)國(guó)家已出臺(tái)限購(gòu)，房?jī)r(jià)會(huì)下跌！

2011年你看房：房?jī)r(jià)6500，你沒(méi)有買(mǎi)房，你說(shuō)國(guó)家要出臺(tái)房產(chǎn)稅！房?jī)r(jià)會(huì)跌！

2012年你看房：房?jī)r(jià)7000，你沒(méi)有買(mǎi)房，你說(shuō)房?jī)r(jià)漲的有點(diǎn)離譜，估計(jì)要崩盤(pán)了！

2013年你看房：房?jī)r(jià)7500，你沒(méi)有買(mǎi)房，你聽(tīng)專家的，說(shuō)房?jī)r(jià)快崩盤(pán)了！

2014年你看房：房?jī)r(jià)8000，你沒(méi)有買(mǎi)房，你說(shuō)國(guó)家要出臺(tái)不動(dòng)產(chǎn)登記，房?jī)r(jià)一定會(huì)跌！

2015年你看房：房?jī)r(jià)8200，不動(dòng)產(chǎn)登記已經(jīng)出臺(tái)，小媳婦都成丈母娘了，你還在等.......

2016年你還在繼續(xù)看房：首套房首付款最低20%，二套房首付最低降至30%；房貸利率、契稅、營(yíng)業(yè)稅全面下調(diào)；二胎政策、個(gè)稅抵房貸、地王加持！

如今2017年…………想買(mǎi)房的您被（會(huì)降）這兩個(gè)字害的有多慘。現(xiàn)在您覺(jué)西安房?jī)r(jià)是多少？

我來(lái)告訴您，現(xiàn)在的房?jī)r(jià)對(duì)您來(lái)說(shuō)，只能問(wèn)問(wèn)了。

如果你自己非要聽(tīng)朋友的，我能怎么辦呢？我也很無(wú)奈啊，因?yàn)槟闩笥褯](méi)有經(jīng)歷過(guò)房子50萬(wàn)買(mǎi)來(lái)100萬(wàn)賣(mài)出去的感受。如果TA了解，那么TA早發(fā)財(cái)去了。

你這幾年的這些差價(jià)你朋友幫你補(bǔ)了么？

在這場(chǎng)動(dòng)輒以6位數(shù)為基礎(chǔ)的金錢(qián)游戲中，沒(méi)有人會(huì)是傻子。

孤注一擲的ALL IN 必然是不可取的，但還在躊躇不定...看看眼前均價(jià)上萬(wàn)的態(tài)勢(shì)，你還可以猶豫多久？