在“3·17新政”從嚴需求端調(diào)控的基礎(chǔ)上，北京日前宣布將推出共有產(chǎn)權(quán)住房政策。按照北京市住建委的說法，共有產(chǎn)權(quán)住房是指政府提供政策支持，由建設(shè)單位開發(fā)建設(shè)，銷售價格低于同地段、同品質(zhì)商品住房價格水平，并限定使用和處分權(quán)利，實行政府與購房人按份共有產(chǎn)權(quán)的政策性商品住房。

很熟悉的說法，類似于當(dāng)年的限價房。雖然其申請條件有些區(qū)別，比如廣州要求申請人必須具有廣州市城鎮(zhèn)戶口，而北京沒有戶口要求。比如廣州當(dāng)初限定男性年滿25周歲，女性年滿23周歲才能申請，而北京規(guī)定單身家庭申請購買的，申請人應(yīng)當(dāng)年滿30周歲等。但這些年，廣州的限價房已陸續(xù)補繳地價，成了市場上有競爭力的二手房。

四大限價房解決萬余家庭居住

所謂“限價房”，又稱限房價、限地價的“兩限”商品房。限制價格、限制套型（面積），與經(jīng)濟適用房一樣，都是當(dāng)年限制高房價的一種臨時性舉措。記者曾經(jīng)采訪過廣州的多個限價房樓盤，開發(fā)商在拿到地塊后可以留有部分用來自由規(guī)劃開發(fā)，既可以做高檔公寓、也可以搭配建別墅。比如當(dāng)年的萬科拿下土地之后，一部分做了限價房萬科新里程花園項目，另一部分開發(fā)了“廣州萬科城”，其中就有高層住宅和別墅。

在廣州，比較大型的限價房項目有四個，萬科新里程、龍光峰景華庭、中海金沙馨園、保利西子灣。兩個在蘿崗、兩個在金沙洲，這兩個區(qū)域當(dāng)年算得上是廣州比較偏遠的地方。

萬科新里程一共有14棟，共1860戶，當(dāng)年限價6000元/m2，旁邊的龍光峰景華庭一共有47棟5735戶，當(dāng)年限價4000元/m2，中海金沙馨園由南北兩塊限價地組成，共12棟2000多套，其中南面的僅11層，限價6150元/m2，北面的全部是18層，限價6375元/m2。保利西子灣有18棟建筑共1596戶，限價6500元/m2。在當(dāng)時，這些限價房普遍比周邊的商品房便宜20%~30%，所以申請者眾，基本上是推出市場就售罄。

限價房紛紛補繳地價“贖身”?手續(xù)也挺簡單

目前，大多限價房業(yè)主卻將這些限價房積極推進市場銷售。廣州市國土房管局限價房的上市指引很清楚，“限價房業(yè)主在房產(chǎn)證滿5年后可自行補繳地價進入商品房銷售市場”。2015年5月，當(dāng)年的蘿崗區(qū)公布了《蘿崗區(qū)限價商品住宅因交易上市或自行補繳土地收益價款而申請產(chǎn)權(quán)登記的操作細則》，萬科城新里程花園A區(qū)和龍光峰景華庭部分樓宇期滿五年，可補繳地價上市交易。

記者當(dāng)年實探過萬科新里程花園放盤的一套89平方米三房單位，業(yè)主放盤價135萬元，由業(yè)主補繳土地收益價款。最初購入價超過50萬元，如果以135萬元成交，按照增值部分的70%補繳地價，業(yè)主得補繳59.5萬元的土地收益價款，再加上差價3%的契稅，業(yè)主的實際收入不會超過25萬元。所以，業(yè)主想出了另一種交易方式，實收90萬元，由買家補繳土地收益價款，這樣，他的實際收入會超過35萬元。

按照后一種交易方式，業(yè)主和買家都有著數(shù)，買家只要補繳28萬元的土地收益價款，加上90萬元的房款，一共才118萬元，比135萬元要少。但這單交易當(dāng)時就擱淺?？梢钥隙ǖ氖牵嚓P(guān)部門有自己的估值，不會是業(yè)主報多少就是多少。

就在那時，緊挨萬科新里程花園的廣州萬科城，二手房均價已經(jīng)超過18000元/m2，而這個樓盤最初購買的價格是8000元/m2左右。同樣以89平方米的面積計算，購買同一區(qū)域商品房的業(yè)主，資產(chǎn)已增值89萬元。正是這一大幅度的增值，迫使限價房業(yè)主紛紛補繳地價，讓限價房進入市場。

“沒有確切的統(tǒng)計數(shù)字，但近幾年不少限價房業(yè)主都補繳了地價。”中原地產(chǎn)龍光風(fēng)景華庭分行的營業(yè)經(jīng)理林茂榮告訴記者，不全是為了銷售，有的是為了獲得購房指標(biāo)?！皬V州限購后，有廣州戶口的家庭可以買兩套，但如果家里有限價房的，則沒有購房資格?！?/p>

7月份，林經(jīng)理剛剛協(xié)助龍光風(fēng)景華庭的一位業(yè)主辦完地價補繳?！凹s80平方米北向的頂層兩房單位，共補繳30多萬元。手續(xù)很簡單也很快，一共一個月時間吧。”林經(jīng)理說，首先業(yè)主到廣州開發(fā)區(qū)房管局遞件，約20天左右就會接到通知補繳地價，然后到地稅局打單交款，再回到房管局辦理新的不動產(chǎn)權(quán)證。

記者注意到，按照此前的限價房上市的《操作細則》，限價房業(yè)主應(yīng)該按照增值部分的70%補繳地價，記者從廣州開發(fā)區(qū)房管所了解到，限價房補繳的具體標(biāo)準(zhǔn)由地稅局核定。

限價房增值也很勁

可以肯定的是，限價房業(yè)主補繳的地價肯定是一房一價，而且南向、高層補繳地價會高。龍光風(fēng)景華庭的業(yè)主補繳的地價和契稅都差不多。一位不愿透露姓名的業(yè)主告訴記者，他的房子是高層北向三房90平方米，補繳30萬元；另一戶型是陽臺西向、主人房南向的三房補繳30萬元地價和1萬元契稅共31萬元。

萬科新里程花園補繳地價的業(yè)主更多，差別也大。記者聯(lián)系了多位業(yè)主，梳理了一下補繳的地價。2014年年中，萬科新里程A區(qū)低層西北向三房首位業(yè)主補繳地價含契稅共18萬元，2015年11月，萬科新里程A區(qū)低層南向三房的業(yè)主辦理時，總共補繳土地出讓金32.21萬元，契稅0.9663萬元。2016年2月底，萬科新里程A區(qū)高層南向三房的業(yè)主補繳地價含契稅最高，達到35萬元，其后的業(yè)主補繳地價含契稅基本在25萬~30萬元之間?！　?/p>

中海金沙馨園一期的一套84平方米的房子，補繳32萬多元。而保利西子灣的一位業(yè)主今年1月份也辦理了地價補繳，95平方米南向高層單位，補繳地價41萬多元，北向鄰居的單位則只補繳了36萬多元地價。但他透露說，這不算最高的，據(jù)他所知，保利西子灣最多的要補繳地價50萬~60萬元。

但無論如何，限價房都增值不少?！暗鲋挡蝗缟唐贩??！绷纸?jīng)理告訴記者，他剛剛協(xié)助辦理的那套房子，目前在放盤中，價格200萬元?！八闶潜容^正常的價格，龍光風(fēng)景華庭的二手價就在2.5萬元/m2左右。”林經(jīng)理說。

記者輾轉(zhuǎn)找到了業(yè)主，她告訴記者，當(dāng)年的購入價32萬元。以此計算，這套房產(chǎn)的增值也超過137萬元。萬科新里程花園的限價房價格更高，目前已經(jīng)是2.8萬~3萬元/m2之間。中海金沙馨園的價格更高，“目前二手房價約3.3萬元/m2，一套83平方米的高層?xùn)|北向兩房單位，放盤價258萬元已經(jīng)算是筍盤了?！敝性禺a(chǎn)的劉小姐告訴記者。

保利西子灣的均價更高，超過3.5萬元/m2，一套近98平方米的高層?xùn)|北向三房單位，放盤價已經(jīng)達到350萬元。但相比周邊的商品房，限價房的增值幅度又遠遠不及。以萬科新里程花園和龍光風(fēng)景華庭旁邊的廣州萬科城和保利林語山莊為例，三房的面積達到95平方米以上，目前二手樓價達到3.2萬元/m2，按照當(dāng)時8000元/m2計算，增值接近230萬元。不過，金沙洲的兩個限價房，增值不輸商品房，即使補繳地價，增值也很可觀。