8月7日鳳凰房產(chǎn)杭州訊 2017年早已走過(guò)大半，杭州的新房市場(chǎng)保持著“供不應(yīng)求”的狀況，土地市場(chǎng)在政策“緊箍咒”的桎梏下依然難掩火熱。

但當(dāng)我們回過(guò)頭去看，2015-2016年出讓的宅地中卻仍有不少“待字閨中”，未曾有過(guò)開(kāi)盤記錄。

杭州八區(qū)61宗地未入市

最久的28個(gè)月仍無(wú)案名

據(jù)鳳凰房產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，2015、2016年兩年內(nèi)，杭州八區(qū)出讓的涉宅用地共計(jì)146宗，其中61宗尚未開(kāi)盤，占比達(dá)41.8%。這些尚未開(kāi)盤的涉宅項(xiàng)目總體量達(dá)758萬(wàn)方，涉及土地出讓金高達(dá)1107億元。

2015-2016年杭州八區(qū)出讓宅地入市情況

從時(shí)間上來(lái)看，2015年遺留下來(lái)的未開(kāi)盤地塊共有11宗，甚至有開(kāi)發(fā)商拿地兩年還沒(méi)有公布案名。其中，拖得最久的是未來(lái)科技城某盤，拿地已有28個(gè)月，卻仍然沒(méi)有發(fā)布任何有關(guān)相關(guān)信息。

分區(qū)域來(lái)看，主城區(qū)尚未入市的地塊主要集中在艮北新城、申花、三墩北三個(gè)板塊。其中，艮北新城范圍內(nèi)有潤(rùn)和武林郡、越秀親愛(ài)里、越秀&江干城建兩盤，共計(jì)4個(gè)項(xiàng)目亟待入市，總體量近60萬(wàn)方。

在余杭區(qū)，尚未入市的15個(gè)項(xiàng)目中，有4宗位于未來(lái)科技城。蕭山區(qū)范圍內(nèi)，除了一些由不知名中小開(kāi)發(fā)商拿下的地塊遲遲未有動(dòng)靜之外，尚未開(kāi)盤的項(xiàng)目主要集中在奧體、蕭山城區(qū)范圍內(nèi)。

政策影響樓盤入市節(jié)奏？

豪宅盤、首秀盤普遍偏慢

眾所周知，目前杭州的樓市政策對(duì)于新盤的入市節(jié)奏影響比較大，有不少項(xiàng)目拿不出預(yù)售證。但普遍來(lái)看，“豪宅盤”、“首席盤”的入市節(jié)奏要明顯偏慢。

據(jù)鳳凰房產(chǎn)觀察，在尚未開(kāi)盤的這些項(xiàng)目中，高價(jià)地占據(jù)了不小的比例，它們中的大部分都曾頭頂過(guò)“板塊地王”、“城區(qū)地王”乃至“杭州地王”的光圈。

“地王”綠城鳳起潮鳴案名發(fā)布會(huì)現(xiàn)場(chǎng)

若以同天拿地的項(xiàng)目作為對(duì)比，“豪宅盤”的進(jìn)度明顯要更慢一些。信達(dá)濱江壹品與天陽(yáng)武林邸，融信公館ARC與新城灣上風(fēng)華，信達(dá)中心杭州壹號(hào)院與遠(yuǎn)洋招商上塘宸章……這些組合均為同一天拿地的項(xiàng)目，后者均已入市，有的甚至已經(jīng)經(jīng)歷了數(shù)次開(kāi)盤，而前者的入市時(shí)間則均未明晰。

“高價(jià)地”入市慢的問(wèn)題，在余杭區(qū)、蕭山區(qū)也存在著。未來(lái)科技城尚未入市的4個(gè)項(xiàng)目，清一色都曾是板塊“地王”。而在蕭山，奧體板塊、蕭山城區(qū)等高價(jià)地，開(kāi)盤速度也普遍比其他樓盤要慢一些。

另一方面，一些初入杭州的開(kāi)發(fā)商對(duì)待首秀項(xiàng)目也頗為謹(jǐn)慎。

鄭州綠都杭州首秀發(fā)布會(huì)現(xiàn)場(chǎng)

江蘇中南的樾府項(xiàng)目將在本周末開(kāi)放樣板間，具體入市時(shí)間尚不可知；另一盤君奧時(shí)代，目前也沒(méi)有太多動(dòng)靜。

寧波榮安的崇賢項(xiàng)目翡翠半島拿地已經(jīng)14個(gè)月還未入市，但同板塊的祥生群賢府僅在拿地10個(gè)月后便開(kāi)盤銷售。

有著“小龍湖”之稱的東原，在未來(lái)科技城的住宅項(xiàng)目也還沒(méi)有任何有效信息釋放。

操盤方式影響入市節(jié)奏

有開(kāi)發(fā)商主動(dòng)被“?！?？

當(dāng)然，并非每家開(kāi)發(fā)商走的都是“快周轉(zhuǎn)”路線。房企之間迥異的操盤方式，也導(dǎo)致了樓盤入市節(jié)奏的不同。

比如文暉板塊的朗詩(shī)樂(lè)府，拿地已經(jīng)20個(gè)月，目前尚未入市。據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，其背后的主要原因是朗詩(shī)“三恒”住宅的施工周期，達(dá)到預(yù)售條件所需要的時(shí)間比普通樓盤更久，因此開(kāi)盤節(jié)奏較慢。

朗詩(shī)樂(lè)府規(guī)劃圖（來(lái)源：杭州市規(guī)劃局）

此外，如果開(kāi)發(fā)商本身受到了地塊收購(gòu)、股權(quán)轉(zhuǎn)讓等事宜的牽制，那么入市節(jié)奏慢也是另一種“情理之中”。

在尚未開(kāi)盤的項(xiàng)目中，融創(chuàng)江南府（收購(gòu)金成股權(quán)）、融創(chuàng)望海潮（收購(gòu)融科股權(quán)）、佳源湘湖印象（收購(gòu)軍安恒基地塊）、旭輝大江東項(xiàng)目（收購(gòu)江東房產(chǎn)地塊）、潤(rùn)和武林郡（農(nóng)發(fā)出售潤(rùn)和股權(quán)）5個(gè)項(xiàng)目都涉及股權(quán)變動(dòng)事宜。

除了因?yàn)楦鞣N各樣原因被“剩下”的樓盤，也有不少房企則“主動(dòng)被?！?。

如果開(kāi)發(fā)商在同一板塊布局了多個(gè)項(xiàng)目，便會(huì)在規(guī)劃前期將產(chǎn)品線、入市時(shí)間等做出區(qū)隔，進(jìn)行差異化布局，避開(kāi)內(nèi)部項(xiàng)目的正面競(jìng)爭(zhēng)。

融信在蕭山的幾個(gè)樓盤，以及“央企CP”遠(yuǎn)洋招商在鐵路北聯(lián)手打造的上塘宸章與春秋華庭，便是典型的代表。

此外，由于目前杭州的政策以及市場(chǎng)環(huán)境原因，也有不少開(kāi)發(fā)商選擇了主動(dòng)推遲銷售節(jié)點(diǎn)，等待更好的時(shí)機(jī)入市。

附錄：2015-2016年杭州八區(qū)未開(kāi)盤涉宅項(xiàng)目（截至2017年8月3日）