如果說(shuō)通州樓市限購(gòu)新政為當(dāng)?shù)厣套№?xiàng)目帶來(lái)了短期盛宴，那么如今宴席即將進(jìn)入尾聲。北京商報(bào)記者從多個(gè)獨(dú)立消息源獲悉，通州區(qū)關(guān)于商住限購(gòu)的細(xì)則已經(jīng)基本確定，最快在“五一”前后發(fā)布，未來(lái)通州商住公寓、寫(xiě)字樓、商業(yè)辦公等項(xiàng)目也將受到限購(gòu)限貸的制約。作為北京市副中心，通州樓市調(diào)控升級(jí)進(jìn)入倒計(jì)時(shí)，新政背后除了抑制房?jī)r(jià)上漲的需求之外，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)升級(jí)、筑巢引鳳的計(jì)劃更為迫切。

商住迎來(lái)調(diào)控

雖然通州區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)相關(guān)人員向北京商報(bào)記者回應(yīng)稱“不知情”，但是記者從多個(gè)獨(dú)立渠道獲得的信息顯示，通州區(qū)樓市限購(gòu)政策升級(jí)至商住項(xiàng)目已成既定事實(shí)，只待公布。

據(jù)知情人士透露，通州區(qū)此次限購(gòu)政策的升級(jí)包含以下幾個(gè)細(xì)則：一為，調(diào)整信貸政策，即針對(duì)商業(yè)、辦公、商住公寓類物業(yè)的首付比例將從現(xiàn)在的50%大幅提高，與此同時(shí)貸款利率也或?qū)⑦M(jìn)行一定調(diào)整。甚至有消息稱，一次性付款將成為通州商住標(biāo)配;二為，資格認(rèn)定口徑將發(fā)生變化，即通州區(qū)現(xiàn)行的限購(gòu)政策只對(duì)購(gòu)買(mǎi)商品住宅的購(gòu)房人予以限制，而未來(lái)商住項(xiàng)目購(gòu)房人的資格也將受到社保、個(gè)稅連續(xù)繳納年限等方面的限制，這也意味著在全北京市中，通州區(qū)將率先成為對(duì)商住業(yè)態(tài)實(shí)施購(gòu)房資格認(rèn)定的地區(qū);三為，對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，散售模式將受到限制，例如寫(xiě)字樓銷售的面積或?qū)⒁园雽悠鹗郏虡I(yè)銷售面積則可能以一個(gè)政府設(shè)定的最小面積為起點(diǎn)。這也意味著對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，銷售起來(lái)更為快速和便捷的散售模式或?qū)⒈唤埂?

在途項(xiàng)目奇葩營(yíng)銷

去年通州限購(gòu)升級(jí)后，商品住宅市場(chǎng)遇冷，而未受限購(gòu)政策影響的非住宅產(chǎn)品，由于剛需置業(yè)群體的外溢以及區(qū)域投資性購(gòu)房的增長(zhǎng)，一度表現(xiàn)火爆。據(jù)我愛(ài)我家集團(tuán)數(shù)據(jù)中心統(tǒng)計(jì)，3月通州新建商品住宅(不含保障房)共成交1867套，其中，商住房成交達(dá)到了1272套，占據(jù)新建商品住宅成交的68.1%，成交量比2月上升了317.1%，比去年3月漲幅高達(dá)1432.5%。當(dāng)然，這與通州非住宅類項(xiàng)目供應(yīng)量原本就高于住宅項(xiàng)目有關(guān)，另外剛需以及投資性需求的同時(shí)進(jìn)入，也是推動(dòng)量漲的原因。

通州區(qū)商住項(xiàng)目的熱銷也為開(kāi)發(fā)商帶來(lái)了狂歡，不過(guò)此次限購(gòu)政策升級(jí)，無(wú)疑成為當(dāng)頭一棒。

此前在通州區(qū)順利銷售過(guò)一期商住項(xiàng)目的某開(kāi)發(fā)商人士稱，上一期項(xiàng)目順利售罄后，下一期項(xiàng)目如今卻遲遲拿不到預(yù)售許可證，卡在關(guān)鍵時(shí)間點(diǎn)，也讓該開(kāi)發(fā)商人士頗為煩惱。

另有開(kāi)發(fā)商人士介紹，整售方案將會(huì)增加企業(yè)的去化壓力，增加成本，因此散售更受開(kāi)發(fā)商歡迎。如果商業(yè)、辦公、商住公寓類項(xiàng)目被要求整售或者按照一定面積起點(diǎn)銷售，對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，銷售壓力將不言而喻。

“以寫(xiě)字樓為例，首先有產(chǎn)業(yè)的引入才有大面積消化的可能，如果前期條件不成立，去化難度就會(huì)加大。”該開(kāi)發(fā)商人士稱。

北京商報(bào)記者發(fā)現(xiàn)，在商住項(xiàng)目限購(gòu)消息傳出之時(shí)，就有開(kāi)發(fā)商為旗下通州區(qū)商住項(xiàng)目打出了“不讓買(mǎi)才是好項(xiàng)目”的廣告，可見(jiàn)在途項(xiàng)目新政之前出貨心切。

不僅為了房?jī)r(jià)

在被多次傳聞“洗禮”過(guò)后，通州區(qū)商住限購(gòu)即將落地。對(duì)于通州區(qū)樓市限購(gòu)政策的再度升級(jí)，有行業(yè)人士表示，這并不是為了單純地抑制投資需求的進(jìn)入和房?jī)r(jià)的上漲，而該政策背后更是作為北京市副中心的通州區(qū)未來(lái)所承載的產(chǎn)業(yè)升級(jí)的重任。

上述開(kāi)發(fā)商人士向北京商報(bào)記者介紹，在北京市政府宣布動(dòng)遷之后，通州區(qū)急需引進(jìn)產(chǎn)業(yè)，提升通州區(qū)的整體經(jīng)濟(jì)實(shí)力，希望通過(guò)大體量的商業(yè)、辦公項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)，引進(jìn)高端產(chǎn)業(yè)的主要載體。該人士也透露，此前通州區(qū)政府也曾與開(kāi)發(fā)商溝通，希望能夠?qū)㈨?xiàng)目整層出售或者至少以半層為單位出售，而不是打散成小面積賣(mài)給投資者?！吧套」N售一直以來(lái)占到通州新房成交的半壁江山，在住宅限購(gòu)后商住項(xiàng)目成交更加火爆，投資需求蠢蠢欲動(dòng)，這更為通州的產(chǎn)業(yè)引進(jìn)計(jì)劃增加了難度，因此限購(gòu)政策涵蓋至商住、寫(xiě)字樓也是意料之內(nèi)?！痹撻_(kāi)發(fā)商人士坦言。